Claúsula suelo
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Para los que aún no tengan claro si su hipoteca contiene o no una cláusula suelo, ¿qué es una cláusula suelo y que implicación tiene para el cliente?
Es una cláusula que se encuentra en muchas escrituras de préstamos hipotecarios que fija un tope mínimo que el cliente de dicho contrato ha de pagar. Muchísimos préstamos hipotecarios han sido negociados con un tipo de interés variable anualmente que se calcula en función del tipo EURIBOR incrementado en un margen o diferencial positivo.
Sin embargo, las escrituras que contengan una cláusula suelo limitan el resultado mínimo de dicho interés a un tope. El problema surge aproximadamente en el año 2009 cuando comienza a bajar el EURIBOR pues, muchos clientes que debían pagar una cuota hipotecaria mensual más baja, no pueden beneficiarse de dicha bajada del EURIBOR precisamente por el tope fijado en su cláusula suelo.
Ello hace que la entidad bancaria con la que contrató el préstamo hipotecario reciba unas cantidades muy superiores a las que le correspondería para el supuesto de no existir esa cláusula suelo.
Recientemente se ha dictado una Sentencia por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en relación con las cláusulas suelo que ha provocado un revuelo en toda la sociedad ¿por qué?
Porque ha enmendado la plana al propio Tribunal Supremo el cual, en su Sentencia de 9 de mayo de 2013, declaró la nulidad de las cláusulas suelo por su falta de transparencia, pero limitando la retroactividad de los efectos de tal declaración de nulidad a la fecha de publicación de dicha Sentencia.
Ahora El Tribunal de Justicia de la U.E. declara que la Sentencia del T.S. se opone al artículo 6 1º de la Directiva 93/13/CEE y que la declaración del carácter abusivo de las cláusulas suelo debe permitir que se restablezca la situación en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula.
En definitiva, la reciente Sentencia se traduce en que las entidades bancarias, una vez declarada nula la cláusula suelo, tendrán que devolver todo lo indebidamente cobrado desde que se firmó la escritura del préstamo hipotecario y no, como decía el T.S. hasta ahora, lo indebidamente cobrado desde el dictado de la Sentencia.
¿Por qué muchas de las cláusulas suelo deben ser declaradas nulas?
Porque la entidad bancaria no negoció dicha cláusula individualmente con el cliente, adolecen por tanto de transparencia y son abusivas al causar un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones del propio cliente y los de la entidad bancaria.
¿Qué recomendación le daría Ud. a todas las personas que hayan formalizado un préstamo hipotecario?
Que busque la escritura notarial que firmó con su entidad bancaria para formalizar dicho préstamo y que lea detenidamente todo su clausulado para constatar si la misma incluye o no una cláusula suelo. Es posible que para muchos consumidores les resulte una tarea ardua por lo que, en ese caso, le recomendaría contactar con un profesional que se encargue de examinar la escritura.
El siguiente paso, una vez constatada la existencia de una cláusula suelo, es el de valorar la situación personal o individual pues, ni todas las cláusulas suelos son iguales, ni lo son las circunstancias personales de cada prestatario. Es fundamental saber si el contratante es un consumidor o un profesional pues la exigencia del control de transparencia del clausulado de su hipoteca será diferente;
también hay que valorar si ha existido hasta dicho momento algún tipo de negociación o acuerdo con la entidad o si ya acudió a una solución judicial o extrajudicial así como el resultado y fecha de la misma. Son muchos los parámetros que han de ser valorados además de los anteriores por lo que nuestro consejo sería siempre poner el tema en manos de un profesional que le inspire confianza para asegurarse de tomar el camino correcto para conseguir el mejor resultado.
Para conseguir la nulidad de la cláusula suelo inserta en un préstamo hipotecario ¿es obligatorio acudir a la vía judicial?
No, depende como hemos dicho anteriormente de las circunstancias concretas de cada caso. Cada entidad bancaria actúa de modo diferente ante las reclamaciones para conseguir la nulidad de tales cláusulas abusivas. Existen entidades que son más proclives a las negociaciones extrajudiciales y otras que rechazan de plano tal solución amistosa.
Por otro lado, hay entidades que tratan a toda costa de solucionar el tema con el cliente directamente tratando de conseguir una renuncia de éste al ejercicio de las acciones judiciales a cambio de dejarles de aplicar en lo sucesivo el tope mínimo de interés fijado en su cláusula.
Personalmente no aconsejo casi nunca optar por esta última solución pues implica renunciar a la devolución de las cantidades que indebidamente cobró la entidad bancaria.
La experiencia nos dice que, hasta el dictado de la Sentencia de 21 de diciembre de 2016 por el T.J.U.E., la mayoría de los Bancos obligaban al cliente a acudir a los juzgados para reclamar si bien, en muchas ocasiones, antes de agotar el plazo judicial para contestar a la demanda, trataban de llegar a una solución con el demandante para tratar de evitar una condena en costas.
Lo que ocurrirá a partir de ahora, a raíz del procedimiento establecido en Real Decreto Legislativo del día 20/01/2017, aún no lo sabemos, pero mucho nos tememos que el talante seguirá siendo muy similar al anterior pues es muchísimo el dinero que se ahorran las entidades bancarias si solo devuelven lo indebidamente cobrado a los clientes que acuden a la vía judicial pues, lamentablemente hay muchos ciudadanos que prefieren perder antes de verse inmerso en un proceso judicial.
¿Qué hace falta para que una cláusula pueda ser declarada nula?
Una vez concurran los requisitos de falta de transparencia y desequilibrio señalados anteriormente, para conseguir la declaración de nulidad de una cláusula suelo con la consiguiente devolución de las cantidades indebidamente cobradas por la entidad bancaria, es imprescindible iniciar la vía extrajudicial que dispone el Real Decreto Legislativo 1/2017, de 20 de enero de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo, siempre y cuando se trate de un consumidor.
Esto significa que, siempre y cuando el prestatario sea un consumidor (esto es, que se trate de personas físicas o jurídicas que solicitaran el préstamo para un propósito ajeno a su actividad profesional, comercial o empresarial) podrá voluntariamente presentar una reclamación previa ante la entidad bancaria al objeto de que le declaren nula la cláusula suelo y le devuelvan las cantidades indebidamente cobradas.
En esos casos, la entidad bancaria, en un plazo máximo de tres meses desde la presentación de la reclamación, deberá efectuar un cálculo de la cantidad a devolver y remitirle una comunicación desglosando dicho cálculo. De entender el banco que la devolución no es procedente, igualmente deberá comunicar las razones de dicha decisión. Una vez el consumidor reciba el antedicho cálculo de la cantidad a devolver, deberá manifestar si está o no conforme con el mismo y, de estarlo, se acordará con la entidad el modo de hacer efectiva tal devolución.
Si el cliente no estuviera conforme con la oferta o decisión de la entidad bancaria, podrá interponer la correspondiente demanda judicial.
¿Cuánto dinero podría suponerle a un ciudadano “pelear” por la devolución de las cláusulas suelo?
Para presentar la reclamación extrajudicial a la que se refiere el antedicho Real Decreto Legislativo del pasado mes de enero, no es imprescindible valerse de un profesional, si bien la experiencia hasta la fecha, nos lleva a recomendar a todo ciudadano que, previamente a ello, acuda a un abogado al menos para un primer asesoramiento sobre su tema en cuestión. Ni todos los préstamos hipotecarios son iguales, ni lo son las vicisitudes que han rodeado al mismo desde su inicio hasta la actualidad.
Es importante estudiar el caso concreto de cada prestamista con todas sus circunstancias para decidir cuál ha de ser su modo de proceder a la hora de reclamar. De igual modo es importante saber de antemano cuál es la cantidad que se le ha cobrado indebidamente para, ante una posible oferta de la entidad bancaria, valorar si es o no acorde. Tal cálculo dependerá no sólo de la fecha de la escritura, interés fijo inicial y variables posteriores, sino de muchas otras circunstancias a tener en cuenta por lo que es recomendable que sea realizado o, al menos, supervisado por un experto.
Lo recomendable es que el ciudadano sea informado previamente por el abogado designado de las condiciones económicas de su encargo profesional. En lo que a SABIN ABOGADOS respecta, le ofrecemos al cliente la defensa de sus intereses y reclamación, tanto judicial como extrajudicial, sin coste alguno sólo y hasta que obtenga un resultado favorable. Además, nos valemos de expertos economistas para los cálculos de las cantidades a reclamar, sin coste adicional alguno para el cliente.
Con este pacto conseguimos que, todo consumidor que quiera poner en manos de un bufete especializado la defensa de sus intereses en un tema como éste, no tenga que desembolsar ni un solo euro hasta que él reciba lo que le cobraron de más.
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